Catatan atas 4 Program Strategis Menteri Sofyan Jalil (4): Hak Pakai Tidak Transfereable dan Securable?

Masih terkait Hak Pakai (HP), sebelum terbit PP No. 103 Tahun 2015 kerap muncul opini dan keluhan bahwa HP tidak menarik dan kurang diminati sektor keuangan karena tidak transferable dan securable. Benarkah?

Namun perlu interupsi sebentar. Sebelum PP No. 103 Tahun 2015, pernah ada gagasan HP diberikan seumur hidup dan dapat diwariskan, bisa jadi untuk mengatasi keluhan tidak menariknya HP. Jika seumur hidup, berarti HP bisa saja dalam jangka waktu tidak tertentu.

Hal itu tidak konsisten dengan UUPA yang eksplisit memberikan jangka waktu terbuka untuk HP dan jangka waktu tertutup (fixed)  untuk HGB dan HGU. Selain itu, jangka waktu HP seumur hidup berasumsi tidak dapat dialihkan (non transferable), kecuali sebab meninggal.

Padahal,  kua normatif sudah diakui bahwa HP dapat dialihkan (Pasal 54 PP No.40 Tahun 1996) karena  jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan pewarisan. Namun peralihan HP atas tanah Negara dilakukan dengan izin pejabat berwenang (Pasal 54 ayat 7). Bahkan merujuk Pasal 43 ayat 1 UUPA, HP dapat dialihkan sepanjang mengenai tanah yang dikuasai negara, dengan izin pejabat berwenang.

Tersebab itu dapat didalilkan bahwa HP bersifat transferable  sehingga  ada kepastian hukum bahwa mestinya HP menarik minat  Orang Asing penduduk Indonesia membeli properti (hunian, apartemen) di atas tanah HP.

Merujuk PP No.103 Tahun 2015, Orang Asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian di atas tanah (1) HP, atau (2) HP di atas HM yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian HP di atas HM dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah.

Walaupun demikian PP No. 103 Tahun 2015 tidak ada mengatur peralihan dan penjaminan atas HPuRT bagi Orang Asing. Akan tetapi, dalam mengatur tata cara pemberian, pelepasan, atau pengalihan hak atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh Orang Asing, sesuai amanat PP No. 103 Tahun 2015 akan diatur kemudian dengan peraturan Menteri/Ka.BPN.

Jika merujuk PP No. 103 Tahun 2015, HPuRT bagi Orang Asing justru tidak eksplisit menerakan norma bahwa HPuRT bagi Orang Asing itu transferable dan securable/bankable. Namun disebutkan dalam PP No. 40 Tahun 1996. Di titik inilah terletak perbedaan sekaligus saling menyempurnakan antara HP yang diatur dalam PP No. 40 Tahun 1996 dengan HPuRT bagi Orang Asing versi PP No. 103 Tahun 2015.

Belakangan, dengan terbitnya Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN No. 13 Tahun 2016 (“Permen ATR/Ka.BPN No. 13 Tahun 2016”), Pasal 5 menyebutkan hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing dapat beralih dan atau dialihkan kepada pihak lain.

Jika ditelaah dengan PP No. 40 Tahun 1996, HP dapat dialihkan karena  jual beli, tukar menukar, penyertaan dalam modal, hibah, dan pewarisan (Pasal 54). Namun peralihan HP atas tanah Negara dilakukan dengan izin pejabat berwenang (Pasal 54 ayat 7).

Jika merujuk Pasal 43 ayat (1) UUPA, HP dapat dialihkan sepanjang mengenai tanah yang dikuasai negara, dengan izin pejabat berwenang.  Dapat disimpulkan, HP itu transferable.

Apakah HP bankable? Ya, HP juga  dapat dijaminkan atau securable/bankable. Merujuk  Pasal 53 PP No. 40 Tahun 1996, HP dapat dibebankan Hak Tanggungan (HT).  Kelop dengan  UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, bahwa HP atas tanah negara yang wajib didaftarkan dan dapat dipindah tangankan adalah objek HT (Pasal 4 ayat 2). Kemudian disempurnakan dengan terbitnya Permen ATR/Ka.BPN No. 13 Tahun 2016 (Pasal 4) bahwa hak atas rumah tinggal atau hunian bagi orang asing dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani hak tanggungan.

Dalam UU Rumah Susun, unit satuan rumah susun (sarusun) dapat dijaminkan dengan hak tanggungan, sehingga orang asing penduduk Indonesia, dengan asas pemisahan horizontal kua normatif tidak ada halangan membeli unit sarusun yakni atas bangunan sarusun.

Dari uraian hukum di atas maka HP bagi Orang Asing penduduk Indonesia, tidak ada halangan dalam UU PA. Bedanya, HP dalam PP No. 40 Tahun 1996 bersifat tranferable dan bankable/securable. Sedangkan PP No. 103 Tahun 2015 yang menggunakan term HPuRT bagi Orang Asing justru tidak eksplisit menerakan norma HPuRT bagi Orang Asing itu transferable dan bankable. Acuannya tetap PP No. 40 Tahun 1996.

Terbitnya PP No. 103 Tahun 2015 bermaksud mengakomodir hak hunian bagi Orang Asing penduduk Indonesia dengan HP yakni HUuRT. Ikhwal dapat dialihkan dan dijaminkan dengan hak tanggungan kemudian diatur dalam Permen ATR/Ka.BPN No. 13 Tahun 2016. Tata caranya? Menurut PP No. 103 Tahun 2015 diatur dengan Peraturan Menteri ATR/Ka.BPN, namun dalam hemat saya mestinya ditur dalam PP seperti halnya PP No. 40 Tahun 1996.

Karena itu sudah tepat langkah Menteri ATR/Ka.BPN sebelumnya Ferry Mursyidan Balkan yang tidak mengatur tata cara peralihan hak atas rumah tempat tinggal atau hunian Orang Asing dengan Permen ATR/Ka.BPN No. 13 Tahun 2016. Namun menunjuk keada peraturan perundang-undangan yang berlaku (Pasal 5 ayat 3).

Lantas, selain jangka waktu apakah yang hendak disamakan derajat antara HGB dengan HP. Atau antara HGB dengan HPuRT bagi Orang Asing?

Hemat penulis, jelas azas nasionalitas dalam UUPA yang membedakan HP dengan HGB, yang berkenaan siapa yang berhak atau siapa sebagai pemegang hak.

Tersebab itu, anggapan HP tidak menarik dalam komersial bukan soal hukum atau recht titel-nya, akan tetapi soal perlakuan lembaga keuangan atas HP yang berbeda dengan HGB ataupun HGU dan HM. Perihal perlakuan lembaga keuangan terhadap HP itu berada dalam lingkup wewenang Bank Indonesia (BI) dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK), bukan domein Menteri ATR/Kepala BPN.

Jika demikian, saran esai ini kepada Menteri ATR/BPN agar menegaskan bahwa HPuRT bagi Orang Asing itu adalah HP itu sendiri, yang jika mengacu PP No. 40 tahun 1996 HP itu bersifat transferable dan bankable. Namun tidak cukup dengan surat edaran karena sifatnya hanya berlaku internal dan tidak mengikat keluar.

Hemat penulis, lebih efektif dengan membuat nota kesepahaman dengan otoritas keuangan dan kebanksentralan yang kemudian BI dan OJK merumuskannya ke dalam Peraturan Bank Indonesia (PBI) dan Peraturan OJK (POJK).