Kepemilikan Bersama: Logika PPPSRS Tunggal

Acapkali diwartakan perselisihan  ikhwal pengelolaan apartemen atau rumah susun (rusun) terkait kewenangan mengelola apartemen. Apa yang dikelola? Pembaca mafhum,  apartemen atau rusun  berbeda dengan rumah tapak (landed house), karena bukan hanya memiliki satuan rumah susun (sarusun) atau unit apartemen, namun memiliki hak atas kepemilikan bersama (common property) yakni  bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Opini ini mengulas konsep hukum kepemilikan bersama bukan kasus konkrit pengelolaan apartemen.

Menurut ilmu hukum, konsep  kepemilikan bersama mengakui  benda atau aset bersama itu dimiliki seluruh (the all) pemilik, sehingga  tidak dimiliki satu atau beberapa orang saja. Artinya,  di-hak-i (diberi titel hak) seluruh pemilik, tanpa pengecualian.

Konsekwensinya?  Tidak valid  apabila  dinormakan bahwa kepemilikan bersama   hanya  di-hak-i sebagian pemilik saja. Apabila  ada pemilik yang diabaikan atau tidak menjadi  pemilik  bersama atas  common property  itu,  maka   tindakan hukum atas common property itu  cacat hukum.  Bahkan,  jika tidak seluruh pemilik menjadi  pemilik bersama, maka telah terjadi perampasan hak sebagian pemilik yang diabaikan.

Bagaimana perbuatan hukum atas  kepemilikan bersama?  Mesti dilakukan secara bersama-sama sebagai satu kesatuan yang tidak bisa dipisahkan.   Di negara lain pemilik atas kepemilikan bersama ini berhimpun menjadi  Common Association atau  Owner Association.

Bagaimana di Indonesia? Jika membedah  UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rusun”) mengakui  pula konsep kepemilikan bersama.  Mengacu sistem hukum yang dikemas dalam UU Rusun, dapat ditarik 3 (tiga) hal penting. Pertama,  UU Rusun  mengakui dan menganut kepemilikan bersama dan kepemilikan tunggal atas unit sarusun.  Kedua, kepemilikan bersama tidak bisa dipisah-pisah, namun wajib dimiliki bersama, yakni atas  bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama. Ketiga anasir kepemilikan bersama  itu dimiliki bersama dengan badan hukum  tertentu sebagai kristalisasi seluruh pemilik. Jadi tidak dikuasakan kepada seseorang atau sejumlah orang.

Apakah lembaga hasil kristalisasi pemilik bersama  yang mewakili  common property itu? Dalam UU Rusun disebut sebagai  Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun (PPPSRS). Yakni  badan hukum yang beranggotakan para  pemilik atau penghuni  sarusun.

PPPSRS mesti berbentuk badan hukum (recht person) bukan orang personal (persoon). Mengapa?  Tersebab eksistensi  PPPSRS  ada itu karena adanya  kepemilikan bersama atas benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama.   Ketiganya  tidak boleh dimiliki orang per orang,  namun  dimiliki secara bersama-sama, dan diurus  bersama-sama sebagai PPPSRS. Postulatnya,  jika tidak ada kepemilikan bersama, maka tidak ada PPPSRS. Kepemilikan bersama adalah kausal adanya PPPSRS.

Tersebab  PPPSRS adalah  kristalisasi dari semua pemilik dan penghuni sarusun, maka seluruh pemilik dan penghuni sarusun melebur dan bermetamorfosis  menjadi PPPSRS.  Jadi,  tidak ada logika hukumnya  jika  PPPSRS lebih dari satu.  Tidak  ada pula logikanya  membentuk  PPPSRS  hanya berasal segelintir pemilik atau penghuni sarusun saja.  Walaupun,  secara  sosiologis pembentukan PPPSRS “bayangan”   diwartakan acapkali terjadi sebagai kritik atau perlawanan konsumen atas ragam praktik pengelolaan apartemen.

Mengapa itu terjadi? Sebab Pasal 1 angka 21 UU Rusun  membuka celah “akrobat hukum”  karena  mendefenisikan PPPSRS  dengan  frasa  “para pemilik atau penghuni sarusun” bukan “seluruh pemilik atau penghuni sarusun”.  Akibatnya,   dalam banyak kasus  PPPSRS dibentuk lagi  oleh sebagian tertentu pemilik atau penghuni, walaupun sudah ada badan hukum PPPSRS.

Tidak bermaksud  mengulas kasus PPPSRS  lebih dari satu, opini ini  hendak menegaskan bahwa kepemilikan bersama adalah kausal adanya PPPSRS.  Selanjutnya, logika hukum  kepemilikan bersama itu  idemditto PPPSRS tunggal.  PPPSRS yang otentik itu  menghimpun seluruh pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa pemilik. Bukan sebagian para pemilik dan penghuni saja.