Kota Baru “Tak Bertuan” Milik Siapa?

Laman koran utama nasional gegap gempita dengan iklan berwarna kota baru Meikarta. Namanya saja iklan, tentu maksudnya ajakan memesan dan membeli. Watak asli iklan adalah mempengaruhi konsumen. Pun, perlukah berhamburan halaman?

Kawan saya Tulus Abadi, Ketua Yayasan Lembaga Konsumen Indonesia (YLKI) melayangkan kerisauannya atas iklan media cetak yang disebutnya lebih 30% isi koran. “Selain iklan juga soal ijin-ijin”, ujar Tulus Abadi, saat patik bertemu one on one dengannya, Senin, 14-08-2017.

Esai patik tidak hendak mengulas ikhwal kuantitas helai halaman iklan, namun sudut telaah yang hendak menggugah kewibawaan (gezag) alias the bases of authority pemerintah. Menyuarakan Volk Geist dari warga masyarakat. Volk Geist adalah isi hukum. Kata von Savigny, hukum pada hakekatnya adalah cerminan kondisi kejiwaan bangsanya.Jika diartikan,diksi Volk=bangsa. Geist=jiwa. Musti sabar dan mendalam menyelami Volg Geist.

Untuk siapakah kue ekonomi pembangunan kota baru? Model bisnis dan jurus pemihakan apa yang patut dimainkan pemerintah? Tentu memainkan peran agung sebagai pelindung rakyat (protector of the peoples). Sekaligus menapaki jalan-jalan berliku meredefenisi takrif fungsi soal tanah dan tafsir “untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat” versi Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 dalam konteks pembangunan kota-kota baru.

Kua yuridis, hukum properti memang membedakan antara penjualan dengan pemasaran sebelum pembangunan. Malah porsi pengaturannya memiliki bagian tersendiri dalam UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun). Soal ini akan dikuliti pada paragraf berikut nanti. Esai ini hendak meresap lebih dalam lagi dari yuridis formal.

Indonesia membutuhkan kota-kota baru? Ya. Bahkan sejumlah 100 kota baru pada 2050, jika mengutip Nirwono Joga dalam buku “Mewariskan Kota Layak Huni”. Tentu bukan soal sederhana, karena membangun kota itu membangun kebudayaan, tak sekadar penjumlahan fisik bangunan properti, walau diberi konsep bertitel kota hijau (green city), kota cantik (beautifull city), kota layak huni (livable city), kota cerdas (smart city), dan label lainnya.

Bayangkan membangun 100 kota baru? Dengan konsep titel yang belum tentu sama, sesuai potensi asalnya. Kalau yang dimaksud adalah 100 kota baru publik, tentu butuh 100 otoritas kota, 100 walikota. Agar tak menjadi kota tak bertuan. Kua tioritis, dibedakan kota baru publik dengan kota baru yang dibangun pengembang. Entah sejak bila khalayak acap menyebut kota baru mandiri. Seakan kota-kota yang sudah ada, selain yang dibangun pengembang seakan tidak mandiri. Kurang pas pula menyebutnya kota swasta sebagai opposite kota publik, seakan kota baru itu minus otoritas pemerintah.

Kota baru mandiri yang dibangun pengembang, yang tumbuh sebagai kota dengan segala dinamikanya tumbuh dengan keelokan, kemolekan dan modernitas fisik ragawi, layak dihuni dan karenanya menjadi alasan tunggal untuk digemari. Dan, tergiur membeli propertinya. Perlu literasi properti untuk membimbing konsumen, bahkan literasi properti masih perlu memperkuat pemerintah sebagai protector of the peoples.

Karena berkembang dinamis, acap kali kota baru berada pada kawasan bersilang lintas administrasi pemerintahan. Kota baru mandiri secara de facto menjadi kota namun secara de jure tidak serta merta menjadi dan dibawah kendali otoritas pemerintah kota, walau memakai diksi kota, bahkan dengan sisipan metropolitan.

Pertanyaan Pancasilais bisa diajukan, kota baru mandiri yang berdampak ligatnya gerak dinamika sosial budaya pada khalayak, bahkan perguatan sosial politik, tepatkah dibangun tanpa intervensi konseptual otoritas pemerintah? Akankah pemerintah merasa sudah final-sempurna peran dan tanggungjawabnya hanya dengan memberikan ijin-ijin semata? Apalagi jika pemberian ijin-ijin dipahami hanya demi kemudahan dan kenyamanan investasi.

Akankah kota baru mandiri dibangun hanya untuk kebanggaan invesment friendly? Hanya memacu pertumbuhan ekonomi makro? Sesederhana itukah mendudukan pembangunan kota-kota baru? Bagaimana dengan warga masyarakat lokal? Akankah korporatisasi kota baru mandiri yang investment friendly idemditto local society friendly?

Kota dibangun di tanah (setempat) 

Soal lain? Akankah membangun kota-kota baru serupa saja dengan pembangunan kawasan perumahan atau gedung perkantoran dalam skala luas dan besar? Yang kemudian bermetamorfosa menjadi kota baru mandiri bahkan the most beuatifull metropolitan city. Bahkan dengan nama yang baru sama sekali dari sebutan lokal setempatnya. Tentu berbeda. Andai mengasumsikan membangun kota baru mandiri idemditto hanya konsep, urusan dan rancangan kreasi swasta saja, tak ada rasionalnya pemerintah lepaskan kendali teritorial, dan menganggap usai fungsi dan kehadiran pemerintah ketika pengembang sudah mengantongi serenceng ijin-ijin saja.

Tentu ada pertanyaan mendasar yang hendak diajukan. Masihkah terletak di atas tanah dan ruang publik kota-kota baru hendak dibangun? Tentu saja. Karena belum ada kota negeri di awan. Jika kota-kota baru di bangun di atas tanah, dan setiap subyek hukum termasuk Pemerintah dan Pemda wajib mengikuti rezim Undang-undang Pokok Agraria (UUPA), maka kota-kota baru itu tak lepas dari keterikan absolut dengan tanah, perairan dan ruang udara. UUPA menyebut ruang udara dengan diksi ruang angkasa untuk menyebut ruang di atas tanah. Bahkan dikenali Hak Guna Ruang Angkasa (Pasal 48 UUPA).

Hamparan tanah dimanapun berada menjadi kawasan setempat yang dikenali, dan setiap tempat sudah ada nama lokalnya. Sudah ada komunitasnya. Mengganti nama lokus geografik-lokal setempat dengan kosa kata kota “xyzkarta” yang sama sekali baru adalah pengaburan identitas geografik lokal-setempat. Dan, penyingkiran/pembedaan komunitas lokal-stempat. Itu adalah over exspose yang ahistoris, dan patik mengalami kesulitan kronis dalam menemukan justifikasi etis. Bandingkanlah konsep disain kota baru yang hendak dikembangkan pemerintah, pun Kawasan Ekonomi Khusus (KEK), technopark/science park semuanya menggunakan nama lokal aseli setempat.

Jika terikat absolut dengan tiga anasir dalam rezim UUPA itu, maka rujukan pertama dan utamanya adalah Pasal 33 ayat (3) UUD 1945. Bahwa bumi, air dan ruang angka yang dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.

Andaipun hak atas tanah, semisal Hak Guna Bangunan (HGB) ataupun Hak Pengelolaan telah diberikan kepada pengembang swasta, selagi masih terikat dengan rezim UUPA, maka pemerintah tidak hanya hadir dengan memberikan ijn-ijin peruntukan pembangunan properti kota baru saja. Namun, sebagai protector of the peoples pemerintah patut mengajukan pertimbangan, konsep pembanding, dan bahkan model bisnis yang pro local society pemilik asal tanah dengan justifikasi yang berasal dan digali dari Pasal 33 ayat (3) UUD 1945.

Mahkamah Konstitusi (MK) memiliki landmark court decisions yang mendefenisikan “sebesar-besarnya kemakmuran rakyat” itu bukan hanya membuat regulasi (regelendaad), namun mengadakan kebijakan (beleid) dan tindakan pengurusan (bestuurdaad), pengaturan (regelendaad), pengelolaan (beheersdaad), dan pengawasan (toezichthoudensdaad). Karenanya, anasir tanah tempat dibangun kota baru maka lingkup fungsi pemerintah tidak hanya mengadakan ijin alias kebijakan (beleid) saja.

Apakah pembangunan kota baru itu terkait dengan konsep pembanding, model bisnis yang dirancang mengacu defenisi “untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”? Ataukah pembangunan kota baru, pun demikian pemasaran dan penjualan properti yang dibangun sang developer itu hanya dianggap perbuatan perdata biasa? Tentu tidak. Tersebab itu, tidak tepat jika pemerintah membiarkan konsepsi pembangunan kota baru tanpa campur tangan otoritas administrasi pemerintahan. Termasuk bentuk korporatisasi pembangun dan pengelola kota baru.

Berbagai kosa kata teknis pembangunan perumahan skala besar yang diformalisasi ke dalam aturan seperti “tata bangunan dan lingkungan yang terstruktur”, “rancang bangun ramah lingkungan, dan “kearifan lokal“. Semua konsep teknis-normatif itu tertera dalam UU Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (“UU PKP”). Pengembang bahkan pemerintah musti mematuhinya sebagai hukum yang mengikat.

Siapakah yang bertanggungjawab atas wilayah, kalau bukan Pemda? Bukankah tidak ada sejengkal wilayah pun yang luput dari penguasaan Pemerintah dan/atau Pemda.

Tersebab itu, ikhwal pembangunan kota baru aneh jika luput dari campur tangan otoritas kota yang memiliki kewenangan publik. Membangun kota baru bukan hanya penjumlahan fisik kota, namun berada dalam pengaruh wibawa (gezag)dan kewenangan eksekutif/pemerintah. Mac Iver menyebutnya sebagai “the bases of authority”. Disebut juga “pembenaran dari pada negara” (de rechtvaardiging van de staat) dalam buku Ilmu Negara Prof.Mr. Djoko Soetono. Otoritas kota tidak cukup puas dan sukaria sekadar menerima “bonus” fasilitas gedung untuk instansi pemerintah atau publik, namun kehadiran otoritas wilayah yang menjadi representasi eksekutif selaku penguasa yang mewakili publik yang memiliki de rechtvaardiging van de staat.

Sekali lagi, membangun kota-kota baru bukan hanya memberikan ijin-ijin, namun adanya wilayah teritorial yang musti diisi dengan otoritas pemerintahan. Yang tidak boleh luput dan menjadi hampa kekuasaan pemerintahan atas wilayah. Tak semestinya kota baru menjadi kota tak bertuan. Walaupun kota baru itu bergelimang kemajuan dan pertumbuhan.

Kota baru itu musti jelas “nasab”-nya dalam relasi otoritas administrasi pemerintahan dan mendudukan pemerintah selaku de rechtvaardiging van de staat untuk menjaga kepentingan publik. Salah satunya menjadikan fungsi sosial tanah sebagai kepentingan publik. Idemditto misi Pancasilais yang mengkonkritkan norma bahwa bumi (tanah) dan ruang udara untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Karena kota baru dibangun di tanah (setempat).

Redefenisi Fungsi Sosial Tanah

Kota baru mandiri membutuhkan ijin-ijin dari Pemerintah/Pemda, itu soal mustahak.   Namun, kehadiran Pemerinah/Pemda tidak berakhir dengan hanya menerbitkan ijin-ijin, seperti membangun properti atau realestate lainnya. Mengapa? Karena ada anasir publik dalam suatau kota. Ada anasir tanah dalam membangun kota, dimana tanah mempunyai fungsi sosial.

Kota baru mandiri yang dibangun pengembang swasta, yang terdiri atas ragam benda properti dan produk realestate lain, apakah perlakuannya hanya dalam lingkup relasi perdata saja? Akankah pemasaran dan penjualan properti, apakah itu rumah tapak (landed house), apartemen dan gedung perkantoran vertikal menjulang, commercial bussines district (CBD) dan varian lain, hanya dianggap relasi perdata biasa. Hanya konsensualitas pengembang dengan pembeli.

Tentu saja tidak. Jika posisi strategis tanah, air dan ruang angkasa, dalam takrif UUPA masih dianut, dimana ada fungsi sosial di dalamnya, maka kepentingan publik dan perlindungan publik musti menjadi anasir penting. Artinya, tugas dan kehadiran Pemerintah dan Pemda tak hanya sekadar memeriksa, menilai dan meloloskan serta mengontrol ijin-ijin yang diberikan membangun kota baru.

Maksudnya? Pemerintah musti memastikan kepentingan publik dan fungsi sosial kota baru dibawah tanggungjawab Pemerintah dan/atau Pemda. Kepentingan publik, termasuk kepentingan masyarakat atau komunitas tempat berada dan sekitar tanah hendak dibangun kota baru.

Acapkali, pembangunan kota baru yang mengubah bentang alam menjadi molek sehingga seakan kota dibangun hanya pemolekan, penyamanan, dan pemoderenan kawasan dengan label semisal green city ataupun beautifull metropolitan city, namun abai dengan jurus membangun kota baru yang inheren meningkatkan kesejahteraan komunitas pemilik asal tanah, sebut saja misalnya empowerment city. Justru yang acapkali terjadi adalah penyingkiran struktural warga setempat pemilik asal tanah dengan serbuan warga penghuni baru akibat pembangunan kota baru mandiri sebagai picunya. Lihatlah fenomena “kampung terjepit” yang masih berhampiran dengan kawasan perumahan skala besar dan kota baru.

Siapakah warga baru penghuni kota baru? Mari periksa. Kuat dugaan, penghuni baru kota baru itu aselinya hanya konsumen, baik personal yang memang mencari hunian, maupun korporasi yang membutuhkan tempat usaha dan perniagaan atau lokus industrinya. Atau paling-paling investor atau spekulan yang “beternak” properti dengan harapan menangguk eskalasi harga properti pasar sekunder.

Co-Owner

Lantas, adakah konsep, skim dan model bisnis agar warga masyarakat lokal pemilik asal tanah, pun demikian warga asli selingkar wilayah formal kota baru itu ikut menjadi “pemilik” korporatisasi kota baru mandiri? Bisakah warga pemilik tanah asal menjadi co-owner pembangunan dan pengusahaan kota baru mandiri? Misalnya dengan jurus share values pengusahaan, dengan memasukkan tanah dan ekosistem lokal sebagai penyertaannya.

Tersebab itu, patut Pemerintah dan Pemda membuat regulasi yang membangun model bisnis yang pro warga masyarakat lokal sekitar kota baru dan pemilik asal turut menjadi bagian dari korporatisasi kota-kota baru. Menjadi pemilik saham atas pengembang kota-kota baru, menjadi co-developer.

Tak hanya warga masyarakat pemilik asal dan warga sekitar, kesempatan co-developer alias co-ownership seperti itu secara hukum bisa dirancang sedemikian rupa untuk dimiliki Pemerintah/Pemda yang diwakili BUMN/BUMD. Jurus Creating Shared Value (CSV) yang dikembangkan Harvard University kiranya bisa diaplikasikan ke dalam model bisnis pembangun kota-kota baru yang berbasis komunitas, dengan disain co-developer dan co-ownership. Kota-kota baru tak hanya bergenre pemolekan seperti label green city, smart city, liveble city, beutifull metroplitan city, namun juga menjadi people growth city, empowerment city, bahkan happiness city.

Pada titik itu, Pemerintah dan Pemda berperan membuat regulasi, dan menegosiasikan konsep rancangan, model bisnis dan korporatisasi pembangunan kota-kota baru berbasis komunitas. Juga mengintegrasikan kepentingan publik, mendesakkan pemasukan devisa pemerintah, dan pro kepentingan warga masyarakat lokal pemilik asal tanah. Kalau sekarang dikenali konsep Public and Privat Partnership (PPP), maka dengan anasir kemitraan rakyat (peoples) menjadikan PPP itu semakin sempurna.

Periksalah dokumen universal yang diikuti bangsa-bangsa beradab semisal Sustainable Development Goals (SDGs) yang menjadikan “sustainable cities and communities” (SC&C) sebagai kesatuan tak terpisahkan. Target SC&C itu menjadi faktor kohesi dan tak saling menyisihkan, apalagi “konflik” antara cities dengan communities. Instrumen ini relevan dengan genre kota baru berlabelkan happiness city.

Eureka, pembangunan kota-kota baru tidak hanya dimensi perubahan bentang kawasan menjadi kenyaman baru, namun jurus baru pemerataan kesejahteraan ekonomi. Bahkan kebahagian bersama di atas bumi yang sama.

Tersebab itu, filosofi fungsi sosial tanah dan kredo tanah untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat tidak lagi hanya asesoris, dengan menyediakan bangunan rumah ibadah, sekolah ataupun taman publik, namun mengintegrasikan modal usaha pengembang, modal tanah rakyat, dengan modal otoritas dan ijin-ijin Pemerintah/Pemda untuk kepentingan bersama yang berkeadilan bagi 3 pilar: swasta, pemerintah/pemda, warga/rakyat. Dengan demikian, takrif usang fungsi sosial tanah dan relasi searah pemberian ijin-ijin dari Pemerintah musti dioptimalkan dengan redefenisi fungsi sosial tanah dan revitalisasi norma “untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat”.

Developer of Happy Land

Pembaca, dengan visi sedemikian, tak elok rasanya jika pembangunan kota baru mengabaikan serenceng ijin-ijin Pemerintah/Pemda. Menyingkirkan warga masyarakat lokal   sekitar, jika tidak hendak mengajak masuk ke dalam “bahtera” kemakmuran bersama menjadi co-developer/co ownership. Sejahtera bersama di atas bumi yang sama. Mengikuti Rudolf Mrazek yang menyebut istilah “Engineer of Happy Land”, pembangunan kota baru musti mengasup konsep “kebahagian” bersama. Dan, pengembang pun bermetamorfosa tak hanya mesin pencetak uang namun membangun reputasi menjadi “Developer of Happy Land”.

Itu soal jurus “kota milik bersama”. Pada ranah mikro, pembangunan kota baru yang di dalamnya ada pembangunan perumahan (landed housing) maupun bangunan vertikal berupa apartemen residensial dan perkantoran/perniagaan, tidak lepas dari ketentuan ikhwal perumahan dan kawasan permukiman, pun demikuan ketentuan rumah susun.

Jika merujuk UU PKP maupun UU Rusun, pembangunan kota baru musti mematuhi kewajiban hunian berimbang. Dalam Pasal 16 UU Rusun, ada kewajiban hunian berimbang, yakni menyediakan sekurang-kurangnya 20% (dua puluh persen) rumah susun umum dari luas lantai rumah susun komersial yang dibangun. Kiranya, hemat penulis konsep hunian berimbang itu relevan dengan maksud kebahagiaan bersama di bumi bersama, yang secara teknis hunian berimbang itu jurus mengatasi defisit perumahan (housing backlog) dan menyemaikan agregasi sosial.

Soal kepentingan publik lainnya? Merujuk Pasal 42 ayat (2) huruf a, b, c, d UU Rusun, pelaku pembangunan yang melakukan pemasaran rumah susun (apartemen) sebelum dilakukan pembangunan harus memiliki kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas tanah, kepastian status penguasaan rumah susun, perijinan pembangunan rumah susun.

Acapkali pemasaran diserta janji dalam brosur atau bentuk lainnya. Menurut Pasal 42 ayat (3) UU Rusun, dalam hal pemasaran sebeum pembangunan maka segala sesuau yang dijanjikan pelaku pembangunan dan/atau agen pemasaran mengikat sebagai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) bagi para pihak.

Epilog

Pembaca, pembangunan kota baru bukan hanya persekutuan bangunan fisik properti, namun menyangkut kepentingan publik yang musti dijaga dengan kekuasaan publik. Mendefenisikan kekuasaan publik hadir pada kota baru tidak hanya sekadar penyediaan fasilitas gedung namun hidup dan berjalannya fungsi-fungsi otoritas publik. Melindungi kepentingan dan hak publik yang tidak boleh abai dalam setiap jengkal wilayah teritorial negara Indonesia.

Kehadiran otoritas yang menjaga kepentingan publik itu tetap lestari, karena otoritas publik berkewajiban menjaga dan mendefenisikan lagi fungsi sosial tanah yang menjadi tempat terletak dan dibangunnya kota-kota baru. Pun demikian, memastikan bumi (tanah), air dan ruang udara untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat, walaupun hak atas tanah telah diberikan untuk membuat sebuah kota baru. Sehingga tak ada lagi kota yang tak bertuan, dalam arti nihil dan absennya fungsi-fungsi pemerintah melakoni kepentingan publik. Walau kota baru itu menjadi “milik” swasta.

Esai ini adalah misi sederhana pemberdayaan warga. Sebut saja untuk meluas-kenalkan literasi properti. Untuk watawashau bil haq.

• Muhammad Joni, S.H., M.H:   Ketua Masyarakat Konstitusi Indonesia (MKI), Sekretaris Umum Housing and Urban Development (HUD) Institute, Managing Partner Law Office Joni & Tanamas.