Menyoal Badan Hukum PPPSRS (1)
Anda membeli satuan rumah susun (sarusun) atau unit apartemen? Bersiaplah menerima kewajiban tambahan. Koq…?
Kewajiban anda tak hanya membayar harga unit hunian dan iuran, namun wajib membentuk Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).
Kewajiban itu diterakan dalam UU Rusun: Pasal 74 ayat (1) UU No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. Pun demikian, pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS, sesuai Pasal 75 ayat (1) UU Rusun.
Dari kedua pasal UU Rusun itu, saya menarik pendapat hukum milik sendiri: defenisi PPPSRS adalah wajib. Hal ikhwal yang wajib musti diatur jelas agar tidak makruh, apalagi lebih dari itu. It’s my LawyeRprudence. That’s a legal reasoning.
Mengapa wajib dibentuk PPPSRS? Untuk melindungi hak perdata pemilik dan penghuni, atas sarusun dan kepemilikan bersama: Benda Bersama, Bagian Bersama, Tanah Bersama (BBT Bersama). Ketiganya adalah common property yang satu kesatuan dan tidak bisa dibagi. Bagaimana membagi fondasi dan tiang pancang bertulang? Siapakah yang berhak menarik sewa atas iklan luar ruang atau tower pemancar seluler yang persis di atas unit apartemen anda?
Analog common property itu milik negara, maka menjadi public facility. Bukan milik pak walikota dan.wakil walikota. Ada public facility maka ada pula public space, seperti kawasan pantai, trotoar, dan jalan umum.
Bagaimana mungkin membagi selasar, ruang tunggu, tangga, eskalator, top deck, tanah lapang dan pintu gerbang dari vertical building menjulang?
Mau membaginya dengan batas garis-garis cat putih yang tiba atas meja rapat pada satu gedung kantor di Baarle-Nassau atau Baarle-Hertog di perbatasan Belanda-Belgia?
Bahkan mustahil membagi-bagi pemandangan molek, sinar matahari dan udara lepas lalu lalang? Seperti membagi batas maya blok migas pengeboran lepas pantai?
Akankah pemandangan molek dan udara segar dari lingkungan hijau-bugar masuk dalam analisis Land Value Captute/Gain? Padahal hotel atau unit apartemen dengan view laut atau tingkap menghadap gunung molek dijual lebih dan lebih mahal dari view jalan becek.
Sebab itu common property menghendaki owner association yang dalam UU Rusun dikenal sebagai PPPSRS. Seperti halnya public space dan public facility menghendaki public authority. PPPSRS menghendaki aturan yang pasti. Malah wajib. PPPSRS wajib miliki regulasi yang efektif yang diikut karena patut, bukan tersebab ditakut karena ancaman dibawa ke kort (court).
Untuk itulah maka aturan PPPSRS wajib jelas dan pasti. Seperti pastinya mengatur keabsahan hukum public authority atau instansi pemerintah yang badan hukum publik.
Agar tak ada celah kesewenangan dan tidak menjadi ketegangan (tention) karena kekosongan aturan. Istilah tention disebut sosiolog hukum Yehezkel Dror akibat aturan tidak lengkap atau usang ketingalan zaman.
Jika ada tention, maka perlu perubahan hukum sampai tiba pada keseimbangan baru dengan aturan hukum yang patut dan nyaman diikut. Bukan melulu ditakuti karena daya paksa atau sanksi.
PPPSRS tidak boleh hanya sampai dibentuk, namun wajib memiliki kapasitas badan hukum. Agar PPPSRS dapat berfungsi sebagai subyek hukum dan badan hukum privat (rechts persoon). Ada banyak urusan hukum harta kekayaan (vermogen recht) melekat pada BBT Bersama.
Musti memiliki kapasitas hukum bertindak mewakili PPPSRS ke dalam dan ke luar. Jadi, maksud aseli kewajiban dilekatkan pada pemilik membentuk PPPSRS itu simultan dengan status badan hukum. Bukan hanya dibentuk dengan akte pendirian dan dicatatkan pada instansi bidang perumahan pemerintah daerah, vide Pasal 28 Permen PUPR 23/2018. Akankah PPPSRS hanya dicatat, tanpa status badan hukum?
